Le syndic coopératif est une forme de gestion où le conseil syndical administre lui-même la copropriété : il élit parmi ses membres un président, qui est le syndic, et peut élire un vice-président pour le suppléer. Aucun cabinet, aucun honoraire, et la continuité assurée si le syndic est empêché. En contrepartie, la copropriété doit réunir assez de volontaires pour former un conseil actif.
La forme coopérative ne change pas les obligations du syndic ; elle change qui l'exerce et qui le contrôle.
Les trois formes de syndic portent les mêmes obligations ; elles diffèrent par qui les tient et ce que la copropriété paie.
| Syndic coopératif | Syndic bénévole | Syndic professionnel | |
|---|---|---|---|
| Qui exerce | Le président du conseil syndical, élu par le conseil | Un copropriétaire élu directement par l'assemblée | Un cabinet titulaire de la carte professionnelle |
| Désignation | Forme coopérative votée à l'article 25, puis élection par le conseil | Vote de l'assemblée à l'article 25, passerelle de l'article 25-1 | Vote de l'assemblée à l'article 25, sur le contrat type |
| Continuité | Le vice-président supplée, le conseil remplace entre deux assemblées | Une assemblée est nécessaire pour désigner un remplaçant | Le cabinet assure la continuité de son mandat |
| Contrôle | Contrôle des comptes confié à des personnes désignées par l'assemblée | Le conseil syndical, distinct du syndic | Le conseil syndical |
| Coût | Pas d'honoraires ; assurance, logiciel, frais remboursés | Pas d'honoraires ; assurance, logiciel, frais remboursés | Forfait annuel, prestations particulières, honoraires sur travaux |
| Temps demandé | Réparti entre les membres du conseil | Concentré sur le syndic bénévole | Réduit au contrôle par le conseil syndical |
| Quand | Ce qu'il faut faire |
|---|---|
| Avant la convocation | Relire le règlement de copropriété et l'échéance du contrat du syndic en place ; réunir les copropriétaires prêts à siéger au conseil. |
| À l'ordre du jour | Inscrire l'adoption de la forme coopérative, l'élection des membres du conseil syndical et la désignation du contrôle des comptes. |
| Le jour de l'assemblée | Voter la forme coopérative à l'article 25, élire le conseil syndical, fixer la date de fin du mandat du syndic sortant. |
| Juste après | Le conseil élit son président, qui devient syndic, et le cas échéant un vice-président. |
| Dans le mois | Recevoir de l'ancien syndic la trésorerie, les fonds et les archives ; l'état des comptes suit dans les deux mois. |
| Dès la prise de fonction | Ouvrir ou reprendre le compte séparé au nom du syndicat, mettre à jour le registre national des copropriétés, vérifier l'assurance. |
Pour préparer l'assemblée : générer la convocation, vérifier la majorité, rédiger le procès-verbal. Pour la passation : le guide du changement de syndic.
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Chaque lien ouvre le texte sur Légifrance, où l'article se lit dans sa version en vigueur.
Une forme de gestion de la copropriété dans laquelle le syndic est le président du conseil syndical, élu par les membres du conseil. Le conseil syndical, obligatoire dans cette forme, administre collectivement l'immeuble, sans cabinet professionnel.
Si le règlement de copropriété ne la prévoit pas, l'adoption se vote à la majorité de l'article 25, soit plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires. Si la résolution recueille au moins le tiers de ces voix, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 24.
Vérifier une majorité →Il demande plusieurs copropriétaires disponibles pour former un conseil syndical actif, du temps pour tenir la comptabilité et les obligations du syndic, et un contrôle des comptes organisé. Le syndic coopératif engage aussi sa responsabilité civile, que doit couvrir l'assurance du syndicat.
Les obligations sont les mêmes. Le syndic bénévole est élu directement par l'assemblée et contrôlé par un conseil syndical distinct de lui. Le syndic coopératif est élu par le conseil syndical, dont il est le président ; un vice-président peut le suppléer sans attendre une assemblée.
Le guide du syndic bénévole →Il ne perçoit pas d'honoraires : la fonction n'est pas une prestation de service. Les frais engagés pour la copropriété lui sont remboursés.
Oui. L'abandon de la forme coopérative se vote à la même majorité que son adoption, et l'assemblée désigne alors un nouveau syndic, professionnel ou bénévole.
Changer de syndic →L'offre Copropriétaire coûte 24 € TTC par an, soit 2 € par mois. L'offre Copropriété coûte un forfait à partir de 50 € TTC par an selon le nombre de lots, plus 12 € TTC par lot, réglés en une fois : chaque copropriétaire de l'immeuble est alors couvert, sans rien payer de son côté.
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