Clés de répartition des charges de copropriété : tantièmes, charges spéciales et modification

• Les tantièmes mesurent la part d'un lot. Chaque lot reçoit un nombre de tantièmes sur un total fixé par le règlement : 1 000 — on parle alors de millièmes —, 10 000 ou tout autre chiffre. Un lot de 250 tantièmes sur 10 000 supporte 2,5 % des charges de la clé.
• Une clé, c'est une catégorie de charges et sa grille. « Charges générales », « Ascenseur », « Bâtiment B », « Chauffage » : chaque clé a son total de tantièmes et la liste des lots qui y participent. Un même lot porte souvent des tantièmes différents d'une clé à l'autre, ou n'en porte aucun.
• Le règlement de copropriété les fixe. Il indique la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie de charges. Un règlement publié depuis le 31 décembre 2002 doit aussi indiquer les éléments pris en compte et la méthode de calcul.
• Le syndic les applique à chaque appel de fonds. Le budget et les comptes se présentent en général clé par clé ; la provision de chaque lot, puis sa régularisation après l'approbation des comptes, additionnent sa part dans chacune de ses clés.

• L'ascenseur. La part croît en général avec l'étage desservi. Un lot en rez-de-chaussée que l'ascenseur ne dessert pas utilement peut n'y prendre aucune part ; une cave ou un parking en sous-sol qu'il dessert, en revanche, y contribue.
• Le chauffage et l'eau chaude collectifs. La clé suit le plus souvent la surface ou le volume chauffé, ou la puissance des radiateurs. Là où des appareils de mesure sont installés, une part des frais suit la consommation relevée de chaque logement.
• L'eau froide. Sans compteurs divisionnaires, elle se répartit selon la clé du règlement. Avec eux, chaque lot paie sa consommation relevée, et l'écart avec le compteur général, qui comprend l'eau des parties communes, reste réparti selon la clé.
• Un bâtiment, un escalier, un parking. Dans un ensemble de plusieurs bâtiments, l'entretien d'une cage d'escalier ou d'un bâtiment peut être réservé aux lots qu'il abrite ; de même pour la porte automatique d'un parking ou un local à vélos.
• Qui vote ces dépenses. Le règlement peut prévoir que seuls les copropriétaires qui supportent une charge spéciale votent les décisions qui la concernent, chacun à proportion de sa participation. S'il crée des parties communes spéciales, il crée avec elles les charges spéciales correspondantes.

• L'action en révision. Un copropriétaire peut demander au juge de revoir la répartition si, dans une catégorie de charges, sa part dépasse de plus d'un quart celle qui résulterait d'une répartition conforme à la loi, ou si celle d'un autre lot lui est inférieure de plus d'un quart.
• Dans un délai court. Cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété ; pour l'acquéreur d'un lot, deux ans à compter de la première vente de ce lot intervenue depuis cette publication.
• La clause réputée non écrite. Une clé contraire à la loi — des charges d'ascenseur réparties aux tantièmes généraux, sans égard à l'utilité pour chaque lot, par exemple — peut être déclarée non écrite par le juge, et la jurisprudence n'enferme pas cette action dans un délai.
• Une nouvelle répartition pour l'avenir. Le juge qui écarte une clause de répartition fixe lui-même la nouvelle répartition ; elle prend effet au premier jour de l'exercice qui suit la date à laquelle sa décision est devenue définitive.
• D'abord, l'assemblée. Inscrire la question à l'ordre du jour, chiffres à l'appui, suffit parfois à obtenir un accord ; le conseil syndical peut réunir le règlement, la grille en vigueur et, s'il le faut, le calcul d'un géomètre-expert.

Réparti aux seuls tantièmes généraux, le même budget coûterait 1 915,20 € par an à l'appartement et 2 736 € au commerce : c'est l'écart que les clés spéciales corrigent. Pour vos propres chiffres, le calculateur de charges aux tantièmes fait le calcul clé par clé : saisissez le montant de la clé et son total de tantièmes. Pour aller plus loin : la comptabilité de copropriété, les obligations d'entretien de l'ascenseur et de la chaufferie.