Changer de syndic se décide en assemblée générale, à la majorité de l'article 25, après une mise en concurrence organisée par le conseil syndical. Le nouveau syndic, professionnel ou bénévole, prend ses fonctions à la date votée et reçoit les archives, les fonds et les comptes dans le mois qui suit. Le guide donne l'ordre des étapes, la checklist et le comparatif du coût.
Le changement se prépare plusieurs mois avant l'assemblée. Une résolution mal inscrite à l'ordre du jour ne peut pas être votée.
Les montants varient d'un cabinet et d'une ville à l'autre : la comparaison porte sur ce qui est facturé, poste par poste, tel que le contrat type le structure.
| Poste | Syndic professionnel | Syndic bénévole |
|---|---|---|
| Forfait annuel de gestion courante | Facturé à l'année, selon le nombre de lots et les prestations incluses dans le contrat type | Aucun honoraire ; les frais engagés sont remboursés, et l'assemblée peut voter une indemnité |
| Prestations particulières | Facturées en plus : assemblée supplémentaire, réunion en dehors des horaires, mise en demeure, état daté | Sans objet ; le temps passé est celui du copropriétaire élu |
| Honoraires sur travaux | Pourcentage du montant des travaux votés hors budget, fixé par l'assemblée à chaque opération | Aucun ; le suivi du chantier revient au syndic bénévole et au conseil syndical |
| Frais de mutation et pré-état daté | Facturés au copropriétaire vendeur, dans la limite du plafond réglementaire | Le syndic bénévole établit l'état daté lui-même, ou le confie à un prestataire |
| Outils et assurances | L'extranet du cabinet est compris dans le forfait ; l'assurance de responsabilité est celle du cabinet | Un logiciel de copropriété et l'assurance de responsabilité civile du syndic, souscrite par le syndicat |
| Responsabilité | Le cabinet répond de ses fautes de gestion et doit une garantie financière | Le syndic bénévole engage sa responsabilité civile, couverte par l'assurance du syndicat |
| Quand | Ce qu'il faut faire |
|---|---|
| Six mois avant l'assemblée | Relire le contrat en cours : date d'échéance, durée, prestations incluses. |
| Quatre mois avant | Demander des projets de contrat à plusieurs cabinets, et étudier l'option bénévole ou coopérative. |
| Trois mois avant | Comparer les projets poste par poste sur le contrat type, et retenir ceux à soumettre au vote. |
| Avant la convocation | Notifier au syndic la résolution de désignation, avec les projets de contrat joints, par lettre recommandée. |
| Le jour de l'assemblée | Voter chaque candidat, fixer la date de prise d'effet et la durée du mandat. |
| Dans le mois qui suit | Recevoir la trésorerie, les fonds, les archives ; vérifier la remise et signer l'état de passation. |
| Dans les deux mois | Recevoir l'état des comptes arrêté à la date de fin de mandat. |
Pour trouver les cabinets à mettre en concurrence : le comparateur de syndics par ville. Pour les autres formes : le syndic coopératif, le syndic en ligne pour petite copropriété. Pour préparer l'assemblée : générer la convocation, vérifier la majorité, rédiger le procès-verbal.
Chaque lien ouvre le texte sur Légifrance, où l'article se lit dans sa version en vigueur.
La désignation d'un syndic se vote à la majorité de l'article 25, soit plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si la résolution atteint au moins le tiers des voix sans atteindre la moitié, l'assemblée peut voter à nouveau immédiatement à la majorité de l'article 24.
Vérifier une majorité →Oui, mais la révocation avant terme doit reposer sur un motif sérieux, comme un manquement à ses obligations. Sans motif, le syndic révoqué peut demander une indemnité. Changer à l'échéance du contrat, en refusant de le renouveler, ne demande aucune justification.
Le conseil syndical, chargé de la mise en concurrence, ou tout copropriétaire. La proposition est notifiée au syndic en place avant la convocation, avec le projet de contrat, pour être inscrite à l'ordre du jour.
Le syndic bénévole ne perçoit pas d'honoraires : la copropriété n'a plus ni forfait annuel, ni prestations particulières, ni honoraires sur travaux. Elle conserve l'assurance de responsabilité civile, un logiciel de gestion et les frais remboursés au bénévole. Le coût réel dépend du temps que le copropriétaire élu peut consacrer à l'immeuble.
Le guide du syndic bénévole →Dans un délai d'un mois à compter de la fin de son mandat : la situation de trésorerie, les fonds disponibles, l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans les deux mois : l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat. À défaut, le nouveau syndic peut le mettre en demeure puis saisir le tribunal.
L'offre Copropriétaire coûte 24 € TTC par an, soit 2 € par mois. L'offre Copropriété coûte un forfait à partir de 50 € TTC par an selon le nombre de lots, plus 12 € TTC par lot, réglés en une fois : chaque copropriétaire de l'immeuble est alors couvert, sans rien payer de son côté.
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