En copropriété, la loi impose une assurance de responsabilité civile au syndicat des copropriétaires et à chaque copropriétaire, qu'il occupe son lot ou le loue. Le syndicat souscrit en pratique une multirisque immeuble qui couvre aussi les dommages aux parties communes, et une assurance dommages-ouvrage avant certains travaux. Chacun assure ensuite ce qui lui revient : l'occupant son logement, le bailleur son lot, le locataire ses risques locatifs.
Le syndic souscrit et gère le contrat au nom du syndicat ; la prime est une charge générale, répartie aux tantièmes.
Ce que la loi impose, et ce qui n'est qu'usuel.
| Qui | Assurance | Obligation |
|---|---|---|
| Syndicat des copropriétaires | Responsabilité civile de l'immeuble | Obligatoire (art. 9-1 de la loi de 1965) |
| Syndicat des copropriétaires | Multirisque immeuble : dommages aux parties communes | Usuelle, souvent imposée par le règlement de copropriété |
| Syndicat des copropriétaires | Dommages-ouvrage | Obligatoire avant des travaux relevant de la garantie décennale (art. L. 242-1 du code des assurances) |
| Copropriétaire occupant | Responsabilité civile, en pratique une multirisque habitation | Responsabilité civile obligatoire (art. 9-1 de la loi de 1965) |
| Copropriétaire bailleur | Propriétaire non occupant | Responsabilité civile obligatoire (art. 9-1 de la loi de 1965) |
| Locataire | Risques locatifs | Obligatoire, attestation remise chaque année (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989) |
| Entreprise de travaux | Responsabilité décennale | Obligatoire pour les travaux de construction (art. 1792 du code civil et L. 241-1 du code des assurances) |
| Syndic professionnel | Responsabilité civile professionnelle et garantie financière | Obligatoires (loi Hoguet) |
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Chaque lien ouvre le texte sur Légifrance, où l'article se lit dans sa version en vigueur.
La responsabilité civile l'est : depuis la loi ALUR, le syndicat des copropriétaires doit s'assurer contre les dommages que l'immeuble cause aux tiers. La multirisque immeuble, qui couvre aussi les dommages aux parties communes, n'est pas imposée par la loi, mais le règlement de copropriété l'exige souvent et presque toutes les copropriétés en ont une.
Oui. Chaque copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré en responsabilité civile. Le bailleur souscrit en général une assurance propriétaire non occupant ; son locataire, lui, doit assurer ses risques locatifs.
Pour un sinistre jusqu'à 5 000 € HT par local, la convention IRSI désigne en principe l'assureur de l'occupant du local endommagé pour gérer le dossier et indemniser, sans attendre la recherche des responsabilités. Si la fuite vient d'une canalisation commune, le contrat de l'immeuble intervient ; si elle vient d'un lot, l'assureur de son occupant.
Oui, dès que les travaux relèvent de la garantie décennale : toiture, étanchéité, gros œuvre, ravalement avec imperméabilisation, isolation par l'extérieur. Le syndicat, maître d'ouvrage, la souscrit avant l'ouverture du chantier. Elle permet d'être indemnisé sans attendre la recherche des responsabilités.
Les obligations d'entretien de l'immeuble →Le syndic souscrit le contrat au nom du syndicat. L'assemblée fixe le montant au-delà duquel les contrats sont mis en concurrence et soumis à l'avis du conseil syndical, qui peut aussi demander à comparer les offres.
Le rôle du conseil syndical →Dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, et deux jours ouvrés pour un vol. Pour une catastrophe naturelle, le délai court à compter de la publication de l'arrêté de reconnaissance.
L'offre Copropriétaire coûte 24 € TTC par an, soit 2 € par mois. L'offre Copropriété coûte un forfait à partir de 50 € TTC par an selon le nombre de lots, plus 12 € TTC par lot, réglés en une fois : chaque copropriétaire de l'immeuble est alors couvert, sans rien payer de son côté.
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