Le fonds de travaux est l'épargne obligatoire du syndicat des copropriétaires : chaque année, les copropriétaires y versent une cotisation d'au moins 5 % du budget prévisionnel, déposée sur un compte rémunéré au nom du syndicat, pour financer les travaux à venir de l'immeuble. Créé par la loi ALUR et obligatoire depuis 2017, il a été adossé au plan pluriannuel de travaux par la loi Climat et résilience. Depuis le 1er janvier 2025, il s'impose à toute copropriété d'habitation dix ans après sa construction, quel que soit son nombre de lots.
Jusqu'en 2016, aucune copropriété n'était tenue de mettre de l'argent de côté : les gros travaux se payaient par des appels de fonds votés au moment de les engager. La loi ALUR a rendu cette épargne obligatoire au 1er janvier 2017, et le ministère du Logement la range parmi les mesures de lutte contre la dégradation des copropriétés.
Le fonds est obligatoire : l'assemblée générale n'a pas à voter sa création, seulement, chaque année, le montant de la cotisation.
La cotisation est annuelle. L'assemblée générale en fixe le montant, qui ne peut pas descendre sous les minimums de l'article 14-2-1.
L'assemblée générale affecte tout ou partie du fonds à l'une des quatre catégories de dépenses que fixe la loi, et à aucune autre.
Service-Public le relève : la loi ne prévoit aucune sanction contre une copropriété qui ne constitue pas son fonds ou vote un taux inférieur au minimum. Les copropriétaires disposent en revanche de recours.
Chaque règle, et l'article qui la porte.
| Question | Ce que dit la loi | Texte |
|---|---|---|
| Qui est concerné ? | Tout immeuble en copropriété à destination totale ou partielle d'habitation, quel que soit le nombre de lots | Art. 14-2-1, I, loi du 10 juillet 1965 |
| À partir de quand ? | Dix ans après la réception des travaux de construction de l'immeuble | Art. 14-2-1, I |
| Combien ? | Au moins 5 % du budget prévisionnel et, si un plan pluriannuel est adopté, au moins 2,5 % du montant de ses travaux | Art. 14-2-1, II |
| Qui fixe le montant ? | L'assemblée générale, chaque année ; un montant supérieur au minimum se vote à la majorité de l'article 25 | Art. 14-2-1, II, et art. 25 |
| Pour quoi ? | Élaboration du plan pluriannuel et du DTG, travaux du plan adopté, travaux urgents, travaux de sauvegarde, de santé et sécurité ou d'économies d'énergie | Art. 14-2-1, I |
| Qui décide de l'utiliser ? | L'assemblée générale, à la majorité qu'exigent les dépenses financées | Art. 14-2-1, I |
| Où est l'argent ? | Sur un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, intérêts acquis au syndicat | Art. 18, II |
| Et à la vente ? | Sommes acquises au syndicat, non remboursées au vendeur ; l'acquéreur peut en verser l'équivalent en plus du prix | Art. 14-2-1, III, et art. L. 721-2 du CCH |
| Peut-on arrêter de cotiser ? | L'assemblée se prononce sur une suspension quand le fonds dépasse le budget prévisionnel et, si un plan est adopté, 50 % de ses travaux | Art. 14-2-1, II |
Une copropriété fictive de 10 000 tantièmes, dont l'assemblée a adopté un plan pluriannuel de travaux.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Budget prévisionnel voté | 40 000 € |
| Plancher de 5 % du budget | 2 000 € par an |
| Travaux prévus au plan pluriannuel adopté, sur dix ans | 300 000 € |
| Plancher de 2,5 % des travaux du plan | 7 500 € par an |
| Cotisation minimale du syndicat, le plus élevé des deux | 7 500 € par an |
| Part d'un lot de 250 tantièmes sur 10 000 | 187,50 € par an, soit 46,88 € par trimestre |
| Date | Texte | Ce qui change |
|---|---|---|
| 24 mars 2014 | Loi ALUR, article 58 | Crée le fonds de travaux, à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 |
| 1er janvier 2017 | Loi ALUR | Le fonds devient obligatoire cinq ans après la réception de l'immeuble, avec une cotisation d'au moins 5 % du budget ; dispense possible sous dix lots (unanimité) ou sur un DTG sans travaux à dix ans |
| 22 août 2021 | Loi Climat et résilience, article 171 | Déplace le fonds à l'article 14-2-1, l'adosse au plan pluriannuel de travaux, porte le délai à dix ans, supprime les dispenses et ajoute le plancher de 2,5 % des travaux du plan |
| 1er janvier 2023 | Loi Climat et résilience | Nouvelles règles pour les copropriétés de plus de 200 lots |
| 1er janvier 2024 | Loi Climat et résilience | Nouvelles règles pour les copropriétés de 51 à 200 lots |
| 1er janvier 2025 | Loi Climat et résilience | Nouvelles règles pour les copropriétés de 50 lots au plus : toutes les copropriétés y sont désormais soumises |
Pour aller plus loin : le plan pluriannuel de travaux, le compte bancaire de la copropriété, la rénovation énergétique. Pour l'assemblée : calculer le fonds de travaux, vérifier une majorité.
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Chaque lien ouvre le texte sur Légifrance, où l'article se lit dans sa version en vigueur.
Les fiches de l'administration qui expliquent ces textes, à lire en complément.
Oui, dans tout immeuble en copropriété à destination totale ou partielle d'habitation, dix ans après la réception des travaux de construction. Il n'est pas nécessaire de voter sa création : l'assemblée générale vote seulement, chaque année, le montant de la cotisation.
Non. Cette dispense, votée à l'unanimité, existait sous la loi ALUR ; la loi Climat et résilience l'a supprimée, comme celle qu'ouvrait un diagnostic technique global sans besoin de travaux. Depuis le 1er janvier 2025, les nouvelles règles s'appliquent à toutes les copropriétés, quel que soit leur nombre de lots.
Au moins 5 % du budget prévisionnel. Si l'assemblée a adopté un plan pluriannuel de travaux, la cotisation doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit : c'est le plus élevé des deux qui s'applique. L'assemblée peut voter davantage à la majorité de l'article 25.
Calculer le fonds de travaux →Non. Il ne finance que l'élaboration du plan pluriannuel et du diagnostic technique global, les travaux du plan adopté, les travaux urgents et les travaux de sauvegarde, de santé et sécurité ou d'économies d'énergie. L'entretien courant reste payé par le budget prévisionnel.
Pas auprès du syndicat : les sommes versées sont attachées au lot et lui restent définitivement acquises. En revanche, l'acquéreur peut accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix de vente ; la part du fonds rattachée au lot figure dans les documents remis avant la promesse.
Oui. Le syndic verse les cotisations sans délai sur un compte séparé rémunéré ouvert au nom du syndicat, et les intérêts restent au syndicat. S'il n'ouvre pas ce compte, son mandat est nul de plein droit trois mois après sa désignation.
Le compte bancaire de la copropriété →Seulement par un vote. Quand le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel, l'assemblée générale se prononce sur la suspension des cotisations ; si un plan pluriannuel a été adopté, le fonds doit en outre dépasser 50 % du montant de ses travaux.
La loi ne prévoit pas de sanction contre la copropriété, mais un copropriétaire peut mettre le syndic en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, d'inscrire la question à l'ordre du jour, puis saisir le tribunal judiciaire pour l'y contraindre. Une décision de l'assemblée contraire à la loi se conteste dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
Le plan chiffre les travaux des dix années à venir ; le fonds les finance. Son élaboration peut être payée par le fonds, et son adoption relève la cotisation minimale à 2,5 % du montant de ses travaux, sans descendre sous 5 % du budget.
Le plan pluriannuel de travaux →L'offre Copropriétaire coûte 24 € TTC par an, soit 2 € par mois. L'offre Copropriété coûte un forfait à partir de 50 € TTC par an selon le nombre de lots, plus 12 € TTC par lot, réglés en une fois : chaque copropriétaire de l'immeuble est alors couvert, sans rien payer de son côté.
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